|
|
|
|
Владимир Кошелев, председатель совета директоров "Корпорации КОШЕЛЕВ", член президиума генсовета "Деловой России"
Цены на строительные материалы выросли не сильно. Главной причиной роста цен на жилье стало увеличение ставок по кредитам для застройщиков. Это и привело к росту себестоимости квадратного метра на 10–12%
В новом цикле статей для РБК предприниматели, члены «Деловой России», объясняют, из чего складывается конечная цена на товар или услугу и как инфляция влияет на стоимость этих продуктов.
Еще в феврале 2015 года аналитики предсказывали значительное падение спроса и снижение цен на жилье в новостройках. Звучали прогнозы об обвале рынка на 40–50%. Этого не произошло — физический объем жилищного строительства, спрос и цены продолжают расти. По данным, приведенным главой Минстроя России Михаилом Менем, физический объем жилищного строительства в первом квартале 2015 года вырос на 32,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Отчасти этому помогла программа государственного субсидирования ипотеки, так как на вторичном рынке жилья, на который не распространяется такая поддержка, цены с начала года снижаются.
В Москве цены в новостройках за первое полугодие выросли на 4,7%, в Самаре и Калуге квадратные метры на первичном рынке недвижимости поднялись в цене на 3,9% и 3,7% соответственно. Дело в том, что большинство пессимистичных прогнозов строилось на основании наблюдений за столичным рынком недвижимости. Цены на нем почти не имеют прямой зависимости от себестоимости строительства. Они формируются конъюнктурой рынка, локацией и транспортной доступностью. Ценовая зависимость между стоимостью материалов, работ и квадратного метра в Москве очень опосредованная. А в регионах, особенно в сегменте массового доступного жилья, — прямая.
Колебания валютных курсов конца 2014 года слабо отразились на стоимости базовых строительных материалов — цемента, бетона, песка, щебня, стекла, — поскольку она почти не имеет валютной составляющей. Существенно подорожал только металл. В результате на начало этого года себестоимость квадратного метра увеличилась лишь на 5–7%, а такой рост естественным образом случается даже тогда, когда ситуация на валютном рынке более спокойная.
Составляющих, из которых складывается себестоимость новостройки, довольно много, и универсального ответа по ценообразованию дать невозможно. Скажем, один застройщик ведет строительство полностью на свои средства, а второй имеет несколько кредитных линий.
Прежде всего себестоимость квадратного метра жилья включает затраты на покупку земельного участка, проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы, подведение коммуникаций и подключение к сетям, налоги. Кроме того, если компания использует заемные средства, в цену квадратного метра будут включены и затраты на кредитование.
По нашему прошлогоднему опыту, пропорции были примерно такими: приобретение участка земли под будущую застройку — 10%, проведение проектно-изыскательских работ — 1%, строительно-монтажные работы — 50%, инженерные сети — 21%, благоустройство — 5%, услуги техники — 5%, содержание застройщика — 8%. Как видим, ключевые в ценообразовании квадратного метра — около 70% затрат на строительно-монтажные работы и коммуникации. Удорожание любой из этих составляющих в наибольшей степени влияет на итоговую цену.
Естественно, в 2015 году многое будет зависеть от того, насколько широко в этих работах используются западные строительные материалы и оборудование. В целом по рынку отмечается увеличение затрат на строительно-монтажные работы и инженерные сети. Однако это не вызвало резкого роста цен. Доля строительно-монтажных работ в конечной себестоимости с начала года увеличилась примерно на 1 п.п., стоимость коммуникаций — примерно на 3–4 п.п. Отсюда получаем 5–7% роста себестоимости.
Однако все это верно лишь при отсутствии у застройщика банковской задолженности. Ставки по кредитам выросли, а это неизбежно ведет к росту себестоимости квадратного метра в целом на 10–12%.
