Петербург — территория развития. Главное 2022
специальный проект
Петербург — территория развития. Главное 2022
специальный проект
За последние годы рынок недвижимости сильно изменился. Это связано как с макроэкономическими факторами, с переходом на проектное финансирование, так и с эпидемией коронавируса. В 2014–2018 годах, когда осваивались большие незастроенные территории в пригородах — Мурино и Кудрово, а переход на эскроу-счета еще не был осуществлен, предложение доходило до 5 млн кв. м жилья. «Спрос соответствовал этому объему предложения. Поэтому, к примеру, в 2014 и 2018 годах мы фиксировали объемы продаж более 5 млн кв. м», — напоминает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.
Топ-7 трендов на рынке жилой недвижимости
Строительная отрасль вынуждена адаптироваться под экономическую реальность и запросы покупателей. Как подходы к современному жилью изменились за последнее время — РБК Петербург изучил совместно с экспертами и участниками отрасли. Всего мы выделили семь трендов, оказывающих влияние на жилую недвижимость как продукт.
На фоне сокращения предложения цены демонстрировали небывалый рост. «Цена предложения по отношению к январю 2019 года выросла почти вдвое: со 121 тыс. руб. в январе 2019-го против 238 тыс. руб. за кв. м сейчас», — приводит цифры руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.
«За 2020 год рост цен составил 26,4% в городе и 23,5% в пригороде. В 2021 году в городе жилье массового сегмента подорожало на 32,1%, в пригородах +33,4%. Рост цен продолжился и в текущем году: за полугодие в Петербурге +16,2%, в пригородах +16,7%», — добавляет Ольга Трошева.
«За 2020 год рост цен составил 26,4% в городе и 23,5% в пригороде. В 2021 году в городе жилье массового сегмента подорожало на 32,1%, в пригородах +33,4%. Рост цен продолжился и в текущем году: за полугодие в Петербурге +16,2%, в пригородах +16,7%», — добавляет Ольга Трошева.
Доля ипотеки на рынке жилья продолжает расти. «Сегодня с помощью кредитов закрывается порядка 90% сделок», — отмечает генеральный директор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева.
И в ближайшие перспективе — 1–3 года — стоит ожидать усугубления роли ипотеки, то есть еще больше сделок будет закрываться с помощью ипотечных кредитов, полагает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. «Это подтверждают данные о восстановлении рынка ипотеки: заемщики в России в июне получили в банках 51 тыс. ипотечных кредитов. Это на 67,6% больше, чем в мае с 30,4 тыс. кредитов. Банки ожидают роста выдачи ипотеки в 1,5 раза уже во втором полугодии 2022 года по сравнению с январем — июнем», — подчеркивает он.
И в ближайшие перспективе — 1–3 года — стоит ожидать усугубления роли ипотеки, то есть еще больше сделок будет закрываться с помощью ипотечных кредитов, полагает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. «Это подтверждают данные о восстановлении рынка ипотеки: заемщики в России в июне получили в банках 51 тыс. ипотечных кредитов. Это на 67,6% больше, чем в мае с 30,4 тыс. кредитов. Банки ожидают роста выдачи ипотеки в 1,5 раза уже во втором полугодии 2022 года по сравнению с январем — июнем», — подчеркивает он.
→
Материалы по теме:
Тренд 1. Рост цен, сокращение предложения
Тренд 3. Запрос на комплексный продукт
Тренд 2. Ипотечное кредитование и субсидированные ставки
«Начиная с 2019 года мы перешли к модели более умеренного предложения на рынке — на 1 млн кв. м меньше, чем прежде. И соответственно, более умеренного спроса — 3,5–4 млн кв. м. Теперь мы рассматриваем эти цифры как стандартные для Петербурга и ближайшей пригородной зоны и уже от них ведем отсчет»
Ольга Трошева
руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group)
«Мы тоже стали субсидировать все ипотечные продукты, за которыми обращаются клиенты, — семейную ипотеку, ипотеку для IT-специалистов, ипотеку с господдержкой. Однако, на мой взгляд, субсидирование ставки не станет долгосрочным трендом и уступит место более традиционным ипотечным продуктам»
Светлана Денисова
начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Тренд 5. Пересмотр подхода к выбору локации
Этот тренд подтверждают и другие застройщики. «Дистанционный формат работы убрал необходимость находиться в черте города, и многие оценили возможность жить рядом с природой и чаще бывать на свежем воздухе, при этом имея возможность быстро добраться до мегаполиса. Статистика продаж в наших проектах «Янила» и «IQ Гатчина» это подтверждает», — говорит Валерия Малышева.
«Те компании, которые будут комплексно развивать территории, вместе с жильем вводить школы и сады нового поколения, грамотно работать с коммерческим наполнением комплекса, создавать рекреационные пространства, останутся в топе»
Александр Лелин
генеральный директор «Главстрой Санкт-Петербург»
«Девелоперы ищут способы повышения рентабельности строительства при падающей платежеспособности населения и оптимизируют площади объектов. Иногда это выражается в отказе от дополнительных опций, таких как кладовые, гардеробные, просторные балконы, иногда банальное сокращение метража самого помещения. Но наша компания не намерена «урезать» такие функции в своих проектах, потому что на них есть спрос и люди уже привыкли к определенному уровню продукта»
Валерия Малышева
генеральный директор АО «Ленстройтрест»
Тренд 4. Сокращение площадей
→
ЖК Friends от ГК «ПСК»
С весны 2022 года новым и даже модным трендом стало субсидирование ипотечной ставки в рамках совместных программ застройщиков и банков. «Этот продукт стал самым востребованным у заемщиков, учитывая высокую неопределенность и риски, с которыми сталкиваются сейчас покупатели жилья», — говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Снижение платежа происходит за счет увеличения стоимости покупки, но заемщики заинтересованы в минимизации ежемесячного платежа и снижении рисков (если недостаточно уверены в сохранении работы), поэтому они готовы на переплату, добавляет Денисова.
Снижение платежа происходит за счет увеличения стоимости покупки, но заемщики заинтересованы в минимизации ежемесячного платежа и снижении рисков (если недостаточно уверены в сохранении работы), поэтому они готовы на переплату, добавляет Денисова.
Пандемия сформировала устойчивый запрос на жилую среду в пешей доступности. Оказавшись запертыми в четырех стенах, люди начали по-другому относиться к возможностям, которые доступны в городе. Это усилило тренд на mixed-use-пространства в ЖК, которые могут использоваться для разных целей — в зависимости от пожеланий самих жильцов, говорит директор проектов КБ Стрелка Екатерина Малеева.
«Сегодня недостаточно построить школу и продать помещение под магазин, — подтверждает генеральный директор «Главстрой Санкт-Петербург» Александр Лелин. — А уровень развития окружающей жилой среды является одним из решающих факторов при выборе жилого комплекса наравне с ценой».
«Сегодня недостаточно построить школу и продать помещение под магазин, — подтверждает генеральный директор «Главстрой Санкт-Петербург» Александр Лелин. — А уровень развития окружающей жилой среды является одним из решающих факторов при выборе жилого комплекса наравне с ценой».
Современный жилой дом не может быть типовой коробкой в 25 этажей с минимальным благоустройством в небольшом дворе. «Покупатель смотрит на концепцию комплекса, логистику зданий, их дизайн, расположение рядом друг с другом, соотношение застройки и общих территорий. Соответственно, важна продуманная и интересная инфраструктура, удобные входные группы, безопасность, места для хранения вещей, рациональные планировки и гармоничная среда во всем квартале», — добавляет Валерия Малышева.
Это приводит и к переориентированию отрасли от продажи квадратных метров к предложению комплексного продукта как внутри дома, так и за его пределами. Примеров, когда застройщики самостоятельно создают пространства для городского досуга в жилых комплексах, пока мало, но и их можно найти в городской черте. В этом году «Главстрой Санкт-Петербург» в ЖК «Юнтолово» открыл гребной клуб «Причал Ю» на реке Юнтоловка. Он уже стал местом притяжения жителей и спортсменов по гребле, а также любителей сапсерфа.
Другой устойчивый тренд — последовательное сокращение средней площади квартир. Причем коснулся он всех сегментов. «В массовом сегменте решение девелоперов о снижении жилплощади диктуются снижением доходов населения и ростом спроса на маленькие квартиры. Однако оптимизация не должна приводить к общему ухудшению проекта», — подчеркивает Сергей Софронов.
Снижение средней площади квартир — тренд, который начался в массовом сегменте и впоследствии коснулся премиальных классов. «Еще 7–10 лет назад бизнес- и премиум-класс ассоциировались исключительно с большими площадями. Квартиры отличались размахом и простором, но с точки зрения пользы были нефункциональными. В итоге покупатель переплачивал за лишние метры, которые с каждым годом росли в цене. Поэтому постепенно, с развитием самого рынка началась оптимизация планировочных решений с учетом реальных потребностей покупателей. Например, в бизнес-классе средняя площадь квартиры с одной спальней уменьшилась до 35–40 кв. м», — комментирует член совета директоров и руководитель направления девелопмент Hansa Group Владимир Ревенков.
Снижение средней площади квартир — тренд, который начался в массовом сегменте и впоследствии коснулся премиальных классов. «Еще 7–10 лет назад бизнес- и премиум-класс ассоциировались исключительно с большими площадями. Квартиры отличались размахом и простором, но с точки зрения пользы были нефункциональными. В итоге покупатель переплачивал за лишние метры, которые с каждым годом росли в цене. Поэтому постепенно, с развитием самого рынка началась оптимизация планировочных решений с учетом реальных потребностей покупателей. Например, в бизнес-классе средняя площадь квартиры с одной спальней уменьшилась до 35–40 кв. м», — комментирует член совета директоров и руководитель направления девелопмент Hansa Group Владимир Ревенков.
За последние 5 лет площадь квартир на рынке снизилась примерно на 3–5 кв. м в зависимости от формата, за исключением студий. При этом сильнее площадь сократилась в городских ЖК, нежели в областных, говорит Ольга Трошева.
«В 2022 году средний метраж проданной квартиры в Санкт-Петербурге снизился на 10% с 42 до 38 кв. м. Это нормальная реакция покупателей на внешние события. В феврале и марте покупатели спасали свои накопления, покупая наиболее ликвидные или наиболее доступные для них лоты», — поясняет Алексей Попов.
«В 2022 году средний метраж проданной квартиры в Санкт-Петербурге снизился на 10% с 42 до 38 кв. м. Это нормальная реакция покупателей на внешние события. В феврале и марте покупатели спасали свои накопления, покупая наиболее ликвидные или наиболее доступные для них лоты», — поясняет Алексей Попов.
В Петербурге продолжается освоение «ржавого» пояса. В городе много промышленных территорий, в том числе в очень привлекательных с точки зрения жилищного строительства локациях — с выходом к воде, на незначительном удалении от центра города и транспортных узлов.
«В масс-маркете внимание уделяется свободным территориям, на которых нет старой и требующей сноса застройки. Разумеется, предпочтение отдается участкам с налаженной инфраструктурой и высокой транспортной доступностью. В целом можно отметить, что участки дорожают, так как земли все меньше», — отмечает Сергей Софронов.
«В масс-маркете внимание уделяется свободным территориям, на которых нет старой и требующей сноса застройки. Разумеется, предпочтение отдается участкам с налаженной инфраструктурой и высокой транспортной доступностью. В целом можно отметить, что участки дорожают, так как земли все меньше», — отмечает Сергей Софронов.
Тренд на покупку квартир с отделкой сохранился, даже несмотря на кризис. «Люди по-прежнему готовы переплатить за готовую чистовую отделку, тем более что застройщики, и мы в том числе, следят за трендами и стараются подбирать не только качественные, но и привлекательные внешне материалы, соответствующие веяниям времени», — отмечает Валерия Малышева.
Светлана Денисова полагает, что эта тенденция и не изменится, а доля квартир с отделкой будет лишь увеличиваться. «Теперь покупателям становится еще более выгодно покупать квартиру с отделкой — стройматериалы выросли в цене, застройщик же получает большую скидку за счет объема закупок», — добавляет она.
Следующий этап развития рынка — все большее количество квартир с частичной или полной меблировкой. Пока это касается преимущественно квартир-студий, основная аудитория которых — инвесторы, планирующие квартиру сдавать, а также региональные покупатели, в том числе студенты, уточняет эксперт. Но в будущем число пользователей услуги будет только расти.
Светлана Денисова полагает, что эта тенденция и не изменится, а доля квартир с отделкой будет лишь увеличиваться. «Теперь покупателям становится еще более выгодно покупать квартиру с отделкой — стройматериалы выросли в цене, застройщик же получает большую скидку за счет объема закупок», — добавляет она.
Следующий этап развития рынка — все большее количество квартир с частичной или полной меблировкой. Пока это касается преимущественно квартир-студий, основная аудитория которых — инвесторы, планирующие квартиру сдавать, а также региональные покупатели, в том числе студенты, уточняет эксперт. Но в будущем число пользователей услуги будет только расти.
Число инвестиционных покупок сейчас минимально, и чаще недвижимость берут для улучшения жилищных условий, а в этом случае во главе угла оказываются совсем другие критерии. «Мы видим, что не только сохраняется, но и возрастает спрос на квартиры для семейного проживания, предлагаемые в относительно удаленных локациях, но при этом с отличной экологией, прекрасными видами и т. д., как, например, наш комплекс «Огни Залива» в Красносельском районе», — приводит пример Светлана Денисова.
ЖК «Юнтолово» от «Главстрой Санкт-Петербург»
ЖК «Аура» от Hansa Group
«Если проследить, как менялась площадь проектируемого жилья, то таких резких скачков нет. Жилье, которое будет продаваться на рынке в ближайшие годы, уже спроектировано, вносить изменения в документацию дорого и долго, поэтому быстрого и резкого сокращения метражей ожидать не стоит»
Алексей Попов
руководитель Циан.Аналитики
«Восстановление старого фонда — один из развивающихся и перспективных форматов. Сейчас в городе, помимо Hansa Group, всего несколько застройщиков занимаются ремонтом исторических зданий. Такой подход к реализации проекта — более трудоемкий и дорогостоящий, нежели новое строительство. Но в итоге получается несравнимый эффект — мы обновляем городскую среду, сохраняя при этом петербургские архитектурные традиции»
Владимир Ревенков
член совета директоров и руководитель направления девелопмент Hansa Group
Тренд 6. Спрос на отделку и меблировку
«В меблировке покупатели видят для себя сразу ряд преимуществ. Во-первых, мебель от застройщика обходится покупателю дешевле за счет эффекта массовой закупки, когда единица товара стоит тем меньше, чем выше объем сделки. Во-вторых, приобретение пакета меблировки выгодно ипотечным заемщикам, так как оно входит в тело кредита. К тому же это экономия сил и дополнительных средств на поиск, выбор и покупку мебели»
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК «ПСК»
Тренд 7. Решения для жизни
ЖК «Огни Залива» от «БФА-Девелопмент»
голландский квартал «Янила» от «Ленстройтрест»
Помимо экологии внимание покупатели обращают на планировки и возможность их изменить. «В ЖК Friends мы реализовали скандинавские планировки-трансформеры. Отличие таких планировок в большой кухне-гостиной, которой можно придать новый функционал, установив дополнительную перегородку», — приводит пример Сергей Софронов. Это позволяет настроить квартиру «под себя» и текущие приоритеты.
Также для жизни чаще выбирают квартиры большей площади, несмотря на общий тренд на ее снижение. «Наш проект «Аура», который предполагает восстановление исторического здания с неоклассической архитектурой, выбирают для себя и своей семьи. Поэтому в доме нет студий, а площади квартир больше, чем в среднем в городе: квартиры с одной спальней — 46 кв. м, а с тремя уже 90 кв. м», — говорит Владимир Ревенков.
Но глобальный нарастающий тренд в недвижимости — социальный аспект, уверена директор проектов КБ Стрелка Екатерина Малеева. «20 лет назад были важны сами квадратные метры. Люди жили в квартире, а не в доме как таковом — никто не задавался вопросом: «А кто мои соседи?» Раньше ценилось личное пространство за железной дверью, сегодня — пространство района и города», — заключает Малеева.
Также для жизни чаще выбирают квартиры большей площади, несмотря на общий тренд на ее снижение. «Наш проект «Аура», который предполагает восстановление исторического здания с неоклассической архитектурой, выбирают для себя и своей семьи. Поэтому в доме нет студий, а площади квартир больше, чем в среднем в городе: квартиры с одной спальней — 46 кв. м, а с тремя уже 90 кв. м», — говорит Владимир Ревенков.
Но глобальный нарастающий тренд в недвижимости — социальный аспект, уверена директор проектов КБ Стрелка Екатерина Малеева. «20 лет назад были важны сами квадратные метры. Люди жили в квартире, а не в доме как таковом — никто не задавался вопросом: «А кто мои соседи?» Раньше ценилось личное пространство за железной дверью, сегодня — пространство района и города», — заключает Малеева.
В итоге для массовой застройки подбираются незастроенные участки на юге города и в ближайших пригородах. Но для дорогой недвижимости локация продолжает оставаться ключевым фактором. «Надо признать, интересных локаций для девелопмента в Петербурге с каждым годом не становится больше. Поэтому застройщикам приходится искать новые форматы для объектов дорогой недвижимости», — отмечает Владимир Ревенков.
→
ЖК «Friends» - ООО "БС-66", проектная декларация на сайте наш.дом.рф
ЖК «Юнтолово», ЖК «Северная долина» - ООО ГЛАВСТРОЙ-СПБ СЗ, проектная декларация на сайте наш.дом.рф
ЖК «Янила», ООО СЗ ЛСТ ДЕВЕЛОПМЕНТ, проектная декларация на сайте наш.дом.рф
ЖК «IQ Гатчина» - ООО СЗ УК ПЕТРОКОМИНВЕСТ, проектная декларация на сайте наш.дом.рф
ЖК «Огни залива» - ООО «Дудергофский проект», проектная декларация на сайте наш.дом.рф
ЖК «Юнтолово», ЖК «Северная долина» - ООО ГЛАВСТРОЙ-СПБ СЗ, проектная декларация на сайте наш.дом.рф
ЖК «Янила», ООО СЗ ЛСТ ДЕВЕЛОПМЕНТ, проектная декларация на сайте наш.дом.рф
ЖК «IQ Гатчина» - ООО СЗ УК ПЕТРОКОМИНВЕСТ, проектная декларация на сайте наш.дом.рф
ЖК «Огни залива» - ООО «Дудергофский проект», проектная декларация на сайте наш.дом.рф
вернуться на главную
специальный проект
Петербург — территория развития. Главное 2022
Топ-7 трендов на рынке жилой недвижимости
Строительная отрасль вынуждена адаптироваться под экономическую реальность и запросы покупателей. Как подходы к современному жилью изменились за последнее время — РБК Петербург изучил совместно с экспертами и участниками отрасли. Всего мы выделили семь трендов, оказывающих влияние на жилую недвижимость как продукт.
Тренд 1. Рост цен, сокращение предложения
За последние годы рынок недвижимости сильно изменился. Это связано как с макроэкономическими факторами, с переходом на проектное финансирование, так и с эпидемией коронавируса. В 2014–2018 годах, когда осваивались большие незастроенные территории в пригородах — Мурино и Кудрово, а переход на эскроу-счета еще не был осуществлен, предложение доходило до 5 млн кв. м жилья. «Спрос соответствовал этому объему предложения. Поэтому, к примеру, в 2014 и 2018 годах мы фиксировали объемы продаж более 5 млн кв. м», — напоминает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.
“
«Начиная с 2019 года мы перешли к модели более умеренного предложения на рынке — на 1 млн кв. м меньше, чем прежде. И соответственно, более умеренного спроса — 3,5–4 млн кв. м. Теперь мы рассматриваем эти цифры как стандартные для Петербурга и ближайшей пригородной зоны и уже от них ведем отсчет»
На фоне сокращения предложения цены демонстрировали небывалый рост. «Цена предложения по отношению к январю 2019 года выросла почти вдвое: со 121 тыс. руб. в январе 2019-го против 238 тыс. руб. за кв. м сейчас», — приводит цифры руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.
«За 2020 год рост цен составил 26,4% в городе и 23,5% в пригороде. В 2021 году в городе жилье массового сегмента подорожало на 32,1%, в пригородах +33,4%. Рост цен продолжился и в текущем году: за полугодие в Петербурге +16,2%, в пригородах +16,7%», — добавляет Ольга Трошева.
«За 2020 год рост цен составил 26,4% в городе и 23,5% в пригороде. В 2021 году в городе жилье массового сегмента подорожало на 32,1%, в пригородах +33,4%. Рост цен продолжился и в текущем году: за полугодие в Петербурге +16,2%, в пригородах +16,7%», — добавляет Ольга Трошева.
Тренд 2. Ипотечное кредитование и субсидированные ставки
Доля ипотеки на рынке жилья продолжает расти. «Сегодня с помощью кредитов закрывается порядка 90% сделок», — отмечает генеральный директор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева.
И в ближайшие перспективе — 1–3 года — стоит ожидать усугубления роли ипотеки, то есть еще больше сделок будет закрываться с помощью ипотечных кредитов, полагает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. «Это подтверждают данные о восстановлении рынка ипотеки: заемщики в России в июне получили в банках 51 тыс. ипотечных кредитов. Это на 67,6% больше, чем в мае с 30,4 тыс. кредитов. Банки ожидают роста выдачи ипотеки в 1,5 раза уже во втором полугодии 2022 года по сравнению с январем — июнем», — подчеркивает он.
И в ближайшие перспективе — 1–3 года — стоит ожидать усугубления роли ипотеки, то есть еще больше сделок будет закрываться с помощью ипотечных кредитов, полагает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. «Это подтверждают данные о восстановлении рынка ипотеки: заемщики в России в июне получили в банках 51 тыс. ипотечных кредитов. Это на 67,6% больше, чем в мае с 30,4 тыс. кредитов. Банки ожидают роста выдачи ипотеки в 1,5 раза уже во втором полугодии 2022 года по сравнению с январем — июнем», — подчеркивает он.
ЖК Friends от ГК «ПСК»
С весны 2022 года новым и даже модным трендом стало субсидирование ипотечной ставки в рамках совместных программ застройщиков и банков. «Этот продукт стал самым востребованным у заемщиков, учитывая высокую неопределенность и риски, с которыми сталкиваются сейчас покупатели жилья», — говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Снижение платежа происходит за счет увеличения стоимости покупки, но заемщики заинтересованы в минимизации ежемесячного платежа и снижении рисков (если недостаточно уверены в сохранении работы), поэтому они готовы на переплату, добавляет Денисова.
Снижение платежа происходит за счет увеличения стоимости покупки, но заемщики заинтересованы в минимизации ежемесячного платежа и снижении рисков (если недостаточно уверены в сохранении работы), поэтому они готовы на переплату, добавляет Денисова.
“
«Мы тоже стали субсидировать все ипотечные продукты, за которыми обращаются клиенты, — семейную ипотеку, ипотеку для IT-специалистов, ипотеку с господдержкой. Однако, на мой взгляд, субсидирование ставки не станет долгосрочным трендом и уступит место более традиционным ипотечным продуктам»
Тренд 3. Запрос на комплексный продукт
Пандемия сформировала устойчивый запрос на жилую среду в пешей доступности. Оказавшись запертыми в четырех стенах, люди начали по-другому относиться к возможностям, которые доступны в городе. Это усилило тренд на mixed-use-пространства в ЖК, которые могут использоваться для разных целей — в зависимости от пожеланий самих жильцов, говорит директор проектов КБ Стрелка Екатерина Малеева.
«Сегодня недостаточно построить школу и продать помещение под магазин, — подтверждает генеральный директор «Главстрой Санкт-Петербург» Александр Лелин. — А уровень развития окружающей жилой среды является одним из решающих факторов при выборе жилого комплекса наравне с ценой».
«Сегодня недостаточно построить школу и продать помещение под магазин, — подтверждает генеральный директор «Главстрой Санкт-Петербург» Александр Лелин. — А уровень развития окружающей жилой среды является одним из решающих факторов при выборе жилого комплекса наравне с ценой».
“
«Те компании, которые будут комплексно развивать территории, вместе с жильем вводить школы и сады нового поколения, грамотно работать с коммерческим наполнением комплекса, создавать рекреационные пространства, останутся в топе»
Современный жилой дом не может быть типовой коробкой в 25 этажей с минимальным благоустройством в небольшом дворе. «Покупатель смотрит на концепцию комплекса, логистику зданий, их дизайн, расположение рядом друг с другом, соотношение застройки и общих территорий. Соответственно, важна продуманная и интересная инфраструктура, удобные входные группы, безопасность, места для хранения вещей, рациональные планировки и гармоничная среда во всем квартале», — добавляет Валерия Малышева.
ЖК «Юнтолово» от «Главстрой Санкт-Петербург»
Это приводит и к переориентированию отрасли от продажи квадратных метров к предложению комплексного продукта как внутри дома, так и за его пределами. Примеров, когда застройщики самостоятельно создают пространства для городского досуга в жилых комплексах, пока мало, но и их можно найти в городской черте. В этом году «Главстрой Санкт-Петербург» в ЖК «Юнтолово» открыл гребной клуб «Причал Ю» на реке Юнтоловка. Он уже стал местом притяжения жителей и спортсменов по гребле, а также любителей сапсерфа.
Тренд 4. Сокращение площадей
Другой устойчивый тренд — последовательное сокращение средней площади квартир. Причем коснулся он всех сегментов. «В массовом сегменте решение девелоперов о снижении жилплощади диктуются снижением доходов населения и ростом спроса на маленькие квартиры. Однако оптимизация не должна приводить к общему ухудшению проекта», — подчеркивает Сергей Софронов.
Снижение средней площади квартир — тренд, который начался в массовом сегменте и впоследствии коснулся премиальных классов. «Еще 7–10 лет назад бизнес- и премиум-класс ассоциировались исключительно с большими площадями. Квартиры отличались размахом и простором, но с точки зрения пользы были нефункциональными. В итоге покупатель переплачивал за лишние метры, которые с каждым годом росли в цене. Поэтому постепенно, с развитием самого рынка началась оптимизация планировочных решений с учетом реальных потребностей покупателей. Например, в бизнес-классе средняя площадь квартиры с одной спальней уменьшилась до 35–40 кв. м», — комментирует член совета директоров и руководитель направления девелопмент Hansa Group Владимир Ревенков.
Снижение средней площади квартир — тренд, который начался в массовом сегменте и впоследствии коснулся премиальных классов. «Еще 7–10 лет назад бизнес- и премиум-класс ассоциировались исключительно с большими площадями. Квартиры отличались размахом и простором, но с точки зрения пользы были нефункциональными. В итоге покупатель переплачивал за лишние метры, которые с каждым годом росли в цене. Поэтому постепенно, с развитием самого рынка началась оптимизация планировочных решений с учетом реальных потребностей покупателей. Например, в бизнес-классе средняя площадь квартиры с одной спальней уменьшилась до 35–40 кв. м», — комментирует член совета директоров и руководитель направления девелопмент Hansa Group Владимир Ревенков.
“
«Девелоперы ищут способы повышения рентабельности строительства при падающей платежеспособности населения и оптимизируют площади объектов. Иногда это выражается в отказе от дополнительных опций, таких как кладовые, гардеробные, просторные балконы, иногда банальное сокращение метража самого помещения. Но наша компания не намерена «урезать» такие функции в своих проектах, потому что на них есть спрос и люди уже привыкли к определенному уровню продукта»
За последние 5 лет площадь квартир на рынке снизилась примерно на 3–5 кв. м в зависимости от формата, за исключением студий. При этом сильнее площадь сократилась в городских ЖК, нежели в областных, говорит Ольга Трошева.
«В 2022 году средний метраж проданной квартиры в Санкт-Петербурге снизился на 10% с 42 до 38 кв. м. Это нормальная реакция покупателей на внешние события. В феврале и марте покупатели спасали свои накопления, покупая наиболее ликвидные или наиболее доступные для них лоты», — поясняет Алексей Попов.
«В 2022 году средний метраж проданной квартиры в Санкт-Петербурге снизился на 10% с 42 до 38 кв. м. Это нормальная реакция покупателей на внешние события. В феврале и марте покупатели спасали свои накопления, покупая наиболее ликвидные или наиболее доступные для них лоты», — поясняет Алексей Попов.
“
«Если проследить, как менялась площадь проектируемого жилья, то таких резких скачков нет. Жилье, которое будет продаваться на рынке в ближайшие годы, уже спроектировано, вносить изменения в документацию дорого и долго, поэтому быстрого и резкого сокращения метражей ожидать не стоит»
Тренд 5. Пересмотр подхода к выбору локации
В Петербурге продолжается освоение «ржавого» пояса. В городе много промышленных территорий, в том числе в очень привлекательных с точки зрения жилищного строительства локациях — с выходом к воде, на незначительном удалении от центра города и транспортных узлов.
«В масс-маркете внимание уделяется свободным территориям, на которых нет старой и требующей сноса застройки. Разумеется, предпочтение отдается участкам с налаженной инфраструктурой и высокой транспортной доступностью. В целом можно отметить, что участки дорожают, так как земли все меньше», — отмечает Сергей Софронов.
«В масс-маркете внимание уделяется свободным территориям, на которых нет старой и требующей сноса застройки. Разумеется, предпочтение отдается участкам с налаженной инфраструктурой и высокой транспортной доступностью. В целом можно отметить, что участки дорожают, так как земли все меньше», — отмечает Сергей Софронов.
ЖК «Аура» от Hansa Group
В итоге для массовой застройки подбираются незастроенные участки на юге города и в ближайших пригородах. Но для дорогой недвижимости локация продолжает оставаться ключевым фактором. «Надо признать, интересных локаций для девелопмента в Петербурге с каждым годом не становится больше. Поэтому застройщикам приходится искать новые форматы для объектов дорогой недвижимости», — отмечает Владимир Ревенков.
“
«Восстановление старого фонда — один из развивающихся и перспективных форматов. Сейчас в городе, помимо Hansa Group, всего несколько застройщиков занимаются ремонтом исторических зданий. Такой подход к реализации проекта — более трудоемкий и дорогостоящий, нежели новое строительство. Но в итоге получается несравнимый эффект — мы обновляем городскую среду, сохраняя при этом петербургские архитектурные традиции»
Тренд 6. Спрос на отделку и меблировку
Тренд на покупку квартир с отделкой сохранился, даже несмотря на кризис. «Люди по-прежнему готовы переплатить за готовую чистовую отделку, тем более что застройщики, и мы в том числе, следят за трендами и стараются подбирать не только качественные, но и привлекательные внешне материалы, соответствующие веяниям времени», — отмечает Валерия Малышева.
Светлана Денисова полагает, что эта тенденция и не изменится, а доля квартир с отделкой будет лишь увеличиваться. «Теперь покупателям становится еще более выгодно покупать квартиру с отделкой — стройматериалы выросли в цене, застройщик же получает большую скидку за счет объема закупок», — добавляет она.
Следующий этап развития рынка — все большее количество квартир с частичной или полной меблировкой. Пока это касается преимущественно квартир-студий, основная аудитория которых — инвесторы, планирующие квартиру сдавать, а также региональные покупатели, в том числе студенты, уточняет эксперт. Но в будущем число пользователей услуги будет только расти.
Светлана Денисова полагает, что эта тенденция и не изменится, а доля квартир с отделкой будет лишь увеличиваться. «Теперь покупателям становится еще более выгодно покупать квартиру с отделкой — стройматериалы выросли в цене, застройщик же получает большую скидку за счет объема закупок», — добавляет она.
Следующий этап развития рынка — все большее количество квартир с частичной или полной меблировкой. Пока это касается преимущественно квартир-студий, основная аудитория которых — инвесторы, планирующие квартиру сдавать, а также региональные покупатели, в том числе студенты, уточняет эксперт. Но в будущем число пользователей услуги будет только расти.
“
«В меблировке покупатели видят для себя сразу ряд преимуществ. Во-первых, мебель от застройщика обходится покупателю дешевле за счет эффекта массовой закупки, когда единица товара стоит тем меньше, чем выше объем сделки. Во-вторых, приобретение пакета меблировки выгодно ипотечным заемщикам, так как оно входит в тело кредита. К тому же это экономия сил и дополнительных средств на поиск, выбор и покупку мебели»
Тренд 7. Решения для жизни
Число инвестиционных покупок сейчас минимально, и чаще недвижимость берут для улучшения жилищных условий, а в этом случае во главе угла оказываются совсем другие критерии. «Мы видим, что не только сохраняется, но и возрастает спрос на квартиры для семейного проживания, предлагаемые в относительно удаленных локациях, но при этом с отличной экологией, прекрасными видами и т. д., как, например, наш комплекс «Огни Залива» в Красносельском районе», — приводит пример Светлана Денисова.
ЖК «Огни Залива» от «БФА-Девелопмент»
Этот тренд подтверждают и другие застройщики. «Дистанционный формат работы убрал необходимость находиться в черте города, и многие оценили возможность жить рядом с природой и чаще бывать на свежем воздухе, при этом имея возможность быстро добраться до мегаполиса. Статистика продаж в наших проектах «Янила» и «IQ Гатчина» это подтверждает», — говорит Валерия Малышева.
голландский квартал «Янила» от «Ленстройтрест»
Помимо экологии внимание покупатели обращают на планировки и возможность их изменить. «В ЖК Friends мы реализовали скандинавские планировки-трансформеры. Отличие таких планировок в большой кухне-гостиной, которой можно придать новый функционал, установив дополнительную перегородку», — приводит пример Сергей Софронов. Это позволяет настроить квартиру «под себя» и текущие приоритеты.
Также для жизни чаще выбирают квартиры большей площади, несмотря на общий тренд на ее снижение. «Наш проект «Аура», который предполагает восстановление исторического здания с неоклассической архитектурой, выбирают для себя и своей семьи. Поэтому в доме нет студий, а площади квартир больше, чем в среднем в городе: квартиры с одной спальней — 46 кв. м, а с тремя уже 90 кв. м», — говорит Владимир Ревенков.
Но глобальный нарастающий тренд в недвижимости — социальный аспект, уверена директор проектов КБ Стрелка Екатерина Малеева. «20 лет назад были важны сами квадратные метры. Люди жили в квартире, а не в доме как таковом — никто не задавался вопросом: «А кто мои соседи?» Раньше ценилось личное пространство за железной дверью, сегодня — пространство района и города», — заключает Малеева.
Также для жизни чаще выбирают квартиры большей площади, несмотря на общий тренд на ее снижение. «Наш проект «Аура», который предполагает восстановление исторического здания с неоклассической архитектурой, выбирают для себя и своей семьи. Поэтому в доме нет студий, а площади квартир больше, чем в среднем в городе: квартиры с одной спальней — 46 кв. м, а с тремя уже 90 кв. м», — говорит Владимир Ревенков.
Но глобальный нарастающий тренд в недвижимости — социальный аспект, уверена директор проектов КБ Стрелка Екатерина Малеева. «20 лет назад были важны сами квадратные метры. Люди жили в квартире, а не в доме как таковом — никто не задавался вопросом: «А кто мои соседи?» Раньше ценилось личное пространство за железной дверью, сегодня — пространство района и города», — заключает Малеева.
ЖК «Friends» - ООО "БС-66", проектная декларация на сайте наш.дом.рф
ЖК «Юнтолово», ЖК «Северная долина» - ООО ГЛАВСТРОЙ-СПБ СЗ, проектная декларация на сайте наш.дом.рф
ЖК «Янила», ООО СЗ ЛСТ ДЕВЕЛОПМЕНТ, проектная декларация на сайте наш.дом.рф
ЖК «IQ Гатчина» - ООО СЗ УК ПЕТРОКОМИНВЕСТ, проектная декларация на сайте наш.дом.рф
ЖК «Огни залива» - ООО «Дудергофский проект», проектная декларация на сайте наш.дом.рф
ЖК «Юнтолово», ЖК «Северная долина» - ООО ГЛАВСТРОЙ-СПБ СЗ, проектная декларация на сайте наш.дом.рф
ЖК «Янила», ООО СЗ ЛСТ ДЕВЕЛОПМЕНТ, проектная декларация на сайте наш.дом.рф
ЖК «IQ Гатчина» - ООО СЗ УК ПЕТРОКОМИНВЕСТ, проектная декларация на сайте наш.дом.рф
ЖК «Огни залива» - ООО «Дудергофский проект», проектная декларация на сайте наш.дом.рф