Наиболее ранние свидетельства о том, как служилых людей на Руси обеспечивали недвижимостью, относятся к XV веку. В летописи 1444 года впервые встречается упоминание поместных казаков. Это особая категория людей, которые отправлялись на дальние рубежи страны, чтобы охранять территорию от набегов из сопредельных государств. По сути это были пограничники.
За свою службу поместные казаки получали не только денежное жалование, но и земельные участки. Разумеется, земля была расположена там же, где и место службы, то есть на самой границе. Так руководство страны решало сразу две проблемы. Во-первых, обеспечивало служилых людей недвижимостью; во-вторых, расширяло подконтрольную территорию за счет заселения лояльными поселенцами.
По такой схеме поместные казаки обосновались у Дона, Волги, Терека и Яика (нынешнего Урала). Для тех, кто поступал на службу, это был шанс начать новую жизнь с предсказуемой зарплатой и гарантированным земельным наделом. Взамен требовалось пресекать набеги ногайцев, турок, татар и других народов, населявших приграничные земли.
Разумеется, окраина страны в XV веке отличалась от современной. К примеру, казаки населяли земли, которые сейчас формируют Орловскую и Курскую области. Со временем поместные казаки проникали все дальше в глубь материка: именно к этой категории служилых людей относится знаменитый путешественник и мореход Семен Дежнев, а также землепроходец Ерофей Хабаров, в честь которого назвали город Хабаровск на Дальнем Востоке.
XV век стал точкой отсчета для появления узких специалистов военного профиля. На Руси сформировались особые категории служилых людей: пищальники и пушкари. Первые умели стрелять из пищалей — первых образцов огнестрельного оружия в стране. В то время, когда основными орудиями были стрелы и копья, пищали оказались инновацией, способной развернуть ход войны. Пищальники пользовались заслуженным уважением и получали достойное жалование.
Не меньший почет полагался пушкарям — людям, которые сформировали всю русскую артиллерию. Пушкарями называли и тех, кто занимался литьем пушек из металла, и тех, кто умел обращаться с готовыми пушками в бою. Для XV века пищальники и пушкари были кем-то сродни современным кибервойскам: ультрасовременными подразделениями, которые выводили эффективность боя на новый уровень.
К 1475 году в Москве построили пушечную избу, которая затем разрослась в целый пушечный двор — отдельное поселение с домами и мастерскими пушкарей. В XV веке такие пригороды называли слободами — не совсем город, но и не деревня. Уже не крестьяне, но еще не знать: пищальники и пушкари стали редким примером независимых людей, которые зарабатывали себе на жизнь квалифицированным трудом в интересах государства. При этом пушечный двор оставался собственностью государства: населявшие его пушкари были не вольными изобретателями, а людьми на военной службе.
Начиная с XV века подобные поселения появляются по всей стране. До сих пор в России сохранилось немало сел с названиями Пушкари или Пушкарское. В мирное время пищальники и пушкари занимались ремеслами и торговлей. А как только страна вступала в войну, специалисты принимались за армейские заказы. Роль пищальников в успехе русской кампании против Казанского ханства оказалась столь значимой, что в столице из них сформировали особое стрелецкое войско. Стрельцы — обобщенное название тех, кто умел управляться с огнестрельным оружием — также могли рассчитывать на казенные дворы. Их обеспечили недвижимостью за счет государства.
До XVI века военная служба на Руси не была связана с наследованием. Служилые люди могли получать за работу землю, однако передавать эту землю детям не имели права. Все изменилось с принятием «Уложения о службе» в 1555 году.
Знаковый документ издал великий князь Московский и всея Руси Иван Грозный. Государю понадобился новый закон, чтобы повысить престиж военной службы: страна находилась в состоянии войны на нескольких фронтах, и князю все время требовалось больше военных. 1555-й — это разгар Астраханских походов, в ходе которых Русь полностью подчинила себе Астраханское ханство, а также самое начало Русско-шведской войны, где страна оборонялась от наступления шведской армии на Орешек и Новгород.
Чтобы стимулировать набор новых солдат, Иван Грозный решился на большие перемены: уравнял потомственных бояр, у которых было вековое богатство и влияние, с дворянами — сугубо функциональным сословием, основной задачей которого было обслуживать интересы князя, в том числе военные.
Благодаря реформе Грозного каждый дворянин, который нес службу в армии, мог получить от 150 до трех тысяч гектаров земли. Размер земельного владения напрямую увязали с военными обязанностями: чем больше земли доставалось служилому, тем больше людей он должен был отрядить в армию. Обладатель скромного участка земли мог пойти служить в одиночку — в доспехах и с конем, но без сопровождающих. Те, кому доставались по-настоящему крупные участки, должны были направить в армию несколько человек. Обычно на службу шли сыновья владельца.
Так произошло уравнивание детей бояр и городовых дворян. А многолетняя самоотверженная служба оказалась гарантом получения земельного надела и прочного решения жилищного вопроса. Армия превратилась в счастливый билет для всей семьи служилого человека.
Точнее всех связь между недвижимостью и службой в армии установил Петр I. В начале XVIII века дворяне идти в армию обычно не хотели, и император издал указ о единонаследии 1714 года. В нем Петр I запретил дворянам дробить свои поместья на несколько частей, чтобы передавать детям доли в имениях. Вместо этого император оставил только один законный способ завещать поместье: передать его одному наследнику. Неважно, был ли это старший сын дворянина, младший сын, дочь или вообще племянник, главное — чтобы наследник был один.
В таком случае у детей, оставшихся без наследства, не оставалось средств к существованию. И у них не было другого выхода, кроме как идти на государственную службу в вооруженных силах — «искать чинов», как говорили в то время. Таким способом Петр I «подтолкнул» в армию несколько тысяч дворян со всей страны, доведя их число до 30 тысяч. Эти люди составили костяк русской армии в Русско-турецкой и Северной войнах.
На этом репрессивные меры Петра I не закончились. У тех дворян, кто не желал принимать участие в военных походах Российской империи, государь отбирал имения: специально созданная Канцелярия конфискации ликвидировала 128 поместий.
Землю противников призыва Петр I щедро раздавал офицерам, проявившим себя на военной службе: с 1700 по 1715 год император выдал как минимум 80 поместий за «добросовестное исполнение воинского долга». По крайней мере 34 из них достались иностранцам, которые специально переехали в Россию ради службы у Петра I и получения земельных наделов.
В конце XVIII века Екатерина II создала Учреждение для управления губерниями. По сути императрица формализовала разделение страны на регионы и определила полномочия главы каждого субъекта. Одной из обязанностей генерал-губернаторов стало расквартирование офицерского состава в том случае, если военные оказывались на их территории.
Правда, строить отдельные дома или поселки для военных, которые на время оказывались в городе, никто не собирался. Причина в том, что если полномочия на генерал-губернаторов возложить удалось, то предоставлять им деньги государыня не стала.
Главы регионов нашли своеобразный выход из ситуации. Пользуясь своим положением, они отправляли офицеров на постой к местным жителям. Иными словами, подселяли военных в семьи, которые жили в городе. Система не была ни справедливой, ни эффективной и, кажется, почти никому не нравилась, но военные хотя бы получали крышу над головой.
Для Российской империи XVI-XVII веков бывшие военные — отработанный материал, которым незачем заниматься. Если за время службы человек не создал себе условия для нормальной старости, надеяться было не на кого. Хуже всего приходилось калекам: ни о какой медицинской или тем более паллиативной помощи речи не шло.
Ситуация изменилась в середине XIX века. Известный своей приверженностью нуждам военных Николай I задумался о том, где жить отставникам, и нашел элегантное решение, которое не стоило государственной казне ни копейки бюджетных денег.
В 1851 году император предоставил помещикам льготы по рекрутской повинности, если те согласятся поселить у себя военных, ушедших в запас. Так заботу о ветеранах переложили с плеч государства на богатых людей. Отставные военные могли претендовать на готовое жилье вблизи барского дома. При желании одновременно можно было устроиться на несложную работу.
Снижение рекрутской повинности было действенным методом. В Российской империи в рекруты забирали надолго, причем в армию отправлялись мужчины в самом расцвете сил. Те самые, что могли бы пахать землю и приносить помещику доход в виде собранного урожая. Чем больше рекрутов отдавал помещик, тем больше он терял в деньгах. Уменьшение норматива по крестьянам-рекрутам стало альтернативой налоговым льготам: по сути Николай I предложил облегчение финансового бремени в обмен на заботу об отставниках.
До Александра II военных просто подселяли в дома к обычным людям. Император взял на себя обязательство оплачивать проживание офицеров в отдельных съемных квартирах.
Строго говоря, возможность выдавать военным деньги на съем частных квартир предусматривалась в законе и раньше, вот только до Александра II источником финансирования для этого были земские бюджеты, которых, как всегда, не хватало, и система фактически не работала. Региональное начальство не горело желанием расходовать деньги на содержание офицеров, которые все равно скоро уедут.
В 1872 году квартирные деньги начало выдавать государство. Причем вместо фиксированных сумм, которые не учитывали региональную специфику, офицеры теперь могли рассчитывать на индивидуальный подход: при расчете компенсации аренды жилья учитывалось, где находится военный, его звание и размер его семьи.
К концу XIX века в «квартирные деньги» включили расходы на содержание конюшни и коммунальные платежи. А Николай II добавил еще один важный аспект: император узаконил выплату «квартирных денег» семьям военных, уехавших на войну.
С началом Второй мировой войны советская власть начала уделять особое внимание жилищному обеспечению военных и их семей. Постановление Совнаркома от 5 августа 1941 года отменило квартплату для определенных категорий военных, а остальным предоставило льготы. Это же постановление запретило изымать у семей военнослужащих единожды выданные им квартиры.
С завершением войны в 1945 году перед властями встала другая задача: восстановить страну и обеспечить жильем тех, кто потерял свои дома. Поэтому новое постановление Совнаркома от 21 сентября 1945 года «О мероприятиях по оказанию помощи демобилизованным, семьям погибших воинов, инвалидов Отечественной войны и семьям военнослужащих» зарезервировало как минимум 10% всего возводимого в стране жилья за фронтовиками, вернувшимися с войны. Эти 10% получали военные ведомства, которые распределяли полученную жилплощадь в новостройках среди демобилизованных.
Очевидно, что одной этой меры в разрушенной стране не хватило бы, поэтому параллельно СССР начал выдавать военнослужащим долгосрочные кредиты на строительство частных домов в городах и поселках. Земельные участки для такого строительства предоставляли безвозмездно.
К началу 80-х для военнослужащих и их семей 53-й центральный проектный институт Министерства обороны СССР разработал серию домов повышенной комфортности П-101. Впрочем, при анализе повышенного уровня комфорта стоит делать скидку на то, что это был советский проект с присущей ему скромностью. Особый статус заключался в фиксированной высоте потолков, наличии балкона или лоджии в каждой квартире, раздельном санузле и других приятных деталях, которые выделяли дома П-101 на фоне остальных.
Многоэтажки такого типа тиражировали по всему Союзу, поэтому разработчики изначально сделали серию масштабируемой: в зависимости от потребности личного состава и численности населения в каждом населенном пункте П-101 возводили в пятиэтажном либо девятиэтажном варианте. Планировки в таких домах были полностью идентичны, а единственной разницей становилось отсутствие или наличие лифта.
В подмосковной Балашихе даже построили экспериментальную 16-этажку П-101, но в тираж она не пошла. Интересной особенностью двух- и трехкомнатных квартир в таких домах стало разделение стояков на кухонный и санузловый. В привыкшем экономить СССР обычно предусматривали один стояк на три помещения с водоснабжением, но в случае с жильем для военных инженеры решились на более дорогой и более удобный для жильцов формат: туалет с ванной поместили ближе к комнатам, а на кухне предусмотрели отдельные трубы с холодной и горячей водой.
В домах серии П-101 по сей день живут тысячи семей, и сейчас это не только военные и их наследники, но и люди, купившие у них жилье. На вторичном рынке недвижимости П-101 ценится за надежность и хорошую сохранность коммуникаций.
В начале XXI века в России заработала накопительно-ипотечная система (НИС) жилищного обеспечения военных. Этот механизм позволил тысячам военных поселиться в самых обычных квартирах — точно таких же, в которых живут миллионы россиян. Основные затраты взяло на себя государство.
Право на получение субсидии получил каждый, кто отслужил хотя бы три года. При этом деньги на НИС-счетах теперь начинают накапливаться с первого же месяца контрактной службы. В 2005 году, когда военная ипотека только появилась, каждый год на НИС-счет военнослужащего поступало по 37 тыс. руб. Каждый год эта сумма индексируется с учетом инфляции и динамики реальных цен на жилье. К 2010 году ежегодные НИС-начисления достигли 175 тыс. руб., к 2020-му — 288 тыс. руб. В пересчете на месяцы ежемесячный взнос от государства на квартиру каждому военному составил 24 тыс. руб.
Снять эти деньги с НИС-счета и воспользоваться по своему усмотрению нельзя: закон разрешает тратить эти накопления исключительно на жилье. НИС-счет позволяет безналично расплатиться с продавцом квартиры на вторичном рынке или вложиться в новостройку. За годы службы у военнослужащих накапливаются сотни тысяч рублей на НИС-счету. Если этого не хватает для приобретения квартиры целиком, можно оформить военную ипотеку.
Для военнослужащих действуют особые ставки — более низкие по сравнению с теми, что можно найти для гражданских лиц. К примеру, в Промсвязьбанке купить квартиру на вторичном рынке можно всего под 6,9% годовых. А на первичном рынке ипотечная ставка составит 5,49%. Максимальная сумма кредита в Промсвязьбанке равна 3,565 млн руб. на «вторичке» и 4,070 млн руб. для новостроек.
В первый раз за долгие годы военные получили не просто жилье «по остаточному принципу», а смогли поселиться в новых домах, построенных по самым современным проектам. А еще стали полноправными соучастниками сделки: теперь каждый военный может добавить любую сумму из личных накоплений, чтобы не ограничиваться одно- или двухкомнатной квартирой, а въехать сразу в просторное жилье с тремя или четырьмя комнатами.