Бустер для стройки: что такое мезонинное финансирование

После проведенной в 2019 году реформы долевого строительства ¹ финансовая нагрузка на застройщиков серьезно выросла. Модель проектного финансирования запрещает использовать средства дольщиков (статья 3 федерального закона № 214-ФЗ). Теперь они ложатся на эскроу-счета ² в банке и высвобождаются при передаче квартир покупателям, поэтому компании обеспечивают покупку участка под застройку, разработку исходно-разрешительной документации, получение разрешения на строительство и строительство объекта за счет собственных, кредитных или инвестиционных средств. Однако услуга классического банковского кредитования доступна не всем и не на всех этапах реализации проекта. Например, если у компании исчерпан кредитный лимит или нет необходимой доли собственного участия в проекте, то в кредите (в том числе в проектном финансировании) ей будет отказано. Решением может стать мезонинное финансирование, которое позволяет снизить долю собственных средств на начальных этапах реализации проекта и покрыть непредвиденные затраты. Разбираемся в особенностях такого типа займа вместе со «СберИнвестом» ³.

Мезонинное финансирование, или мезонин, — это дополнительное финансирование, сочетающее в себе признаки акционерного капитала и банковского кредита. Его можно привлечь в комплексе с классическим кредитованием (в том числе с проектным финансированием) для реструктуризации займа или вместо него, в том числе на ранней стадии проекта.

С точки зрения структуры капитала компании мезонинное финансирование субординировано по отношению к кредиту (в том числе к проектному финансированию). Это проявляется в меньшей обеспеченности и более гибких условиях, например, уплату процентов и погашение можно запланировать на конец срока, в результате девелопер не будет отвлекать средства на обслуживание кредита.

При оценке бизнеса «СберИнвест» смотрит на совокупность метрик, стоимость бизнеса и обеспеченность долга и в том случае, если метрики бизнеса или проекта не соответствуют кредитной стратегии отрасли и компания не может рассчитывать на классическое финансирование, готов взять на себя риски и предоставить дополнительные средства в виде мезонинного финансирования.

В сделках по предоставлению мезонинного финансирования используются как долговые, так и акционерные или долевые инструменты, то есть средства предоставляются как в виде кредита или займа, так и путем приобретения акций или долей компании.

«СберИнвест» предлагает пять видов инвестиционных продуктов, специально созданных для нужд застройщиков: предпроектный бридж в жилой недвижимости, проектный бридж в жилой недвижимости, проектный бридж в коммерческой недвижимости, мезонин в жилой недвижимости и долевое участие в жилой недвижимости.

Предпроектный бридж обеспечивает финансирование реализации девелоперских проектов в жилой недвижимости на стадии до утверждения технико-экономических показателей. Проектный бридж предоставляет средства для проектов в жилой и коммерческой недвижимости на стадии до получения разрешения на строительство.

Мезонин и долевое участие — продукты для застройщиков, получивших разрешение на строительство. Мезонин позволяет привлечь недостающие средства в проект в случае, если объем собственных средств в проекте за счет роста рыночной стоимости земельного участка не удовлетворяет нормативным требованиям банков, работающих с эскроу-счетами, или получить cash-out ⁴. Долевое участие предполагает приобретение до 50% в капитале застройщика или его материнской компании. «СберИнвест» в таком случае становится партнером проекта.

Компаниям со сложившейся управленческой командой, у которой есть опыт успешной совместной реализации проектов. При оценке потенциального заемщика «СберИнвест» также смотрит на выручку в динамике и маржинальность бизнеса. В зависимости от всех составляющих применяются разные требования к объему собственных средств девелопера.

Мезонин может быть полезным для застройщиков в самых разных ситуациях. Вот несколько примеров распространенных кейсов.

• Необходимо финансирование на самой ранней стадии проекта, когда компания приобретает земельный участок до утверждения технико-экономических показателей проекта.
• Требуются средства для покупки новых земельных участков или на затраты до получения разрешения на строительство.
• После получения разрешения на строительство для частичного выхода инвестора из проекта.
• При привлечении проектного финансирования девелоперу не хватает собственных средств для выполнения требований банка.
• В силу внешних или внутренних причин (например, из-за роста цен на расходные материалы или ошибочных прогнозов по срокам строительства) проект стал дороже в процессе реализации и требует дополнительного финансирования.

Да, конечно. Мезонин выступает дополнительным источником финансирования в случае, если одобренного старшего кредита недостаточно. Такой вид займа может помочь, когда застройщику не хватает доли собственного участия в проекте для получения классического кредита.

Другой случай, в котором подойдет мезонинное финансирование, — если в процессе реализации проекта с привлечением любого другого типа займа возникли непредвиденные расходы. Таким образом можно компенсировать затраты, которые акционеры понесли сверх суммы проектного кредита.

Сроки погашения мезонинного займа определяются с каждым клиентом индивидуально.

Больше информации об альтернативных способах финансирования вы найдете на сайте «Сбер Про».