Как Петербург превратился в столицу сервисных апартаментов

Петербург занял лидирующие позиции по предложению нового для российского рынка формата недвижимости - сервисных апартаментов, или апарт-отелей. В этом формате удачно совмещается спрос массовых инвесторов на понятный и доходный инструмент вложения средств с одной стороны, а также спрос на качественные объекты размещения, предназначенные для сдачи в краткосрочную или долгосрочную аренду, - с другой.

Всего за два года рынок сервисных апартаментов в Петербурге может утроиться. Почему этот формат «выстрелил» именно в северной столице и зачем следует обратить внимание на подобный формат недвижимости именно сегодня? Читайте исчерпывающий разбор РБК.

часть первая

На российском рынке недвижимости формат апартаментов представлен в двух ипостасях. Первая – «голые» апартаменты для собственного проживания, или «псевдожилье». Вторая ипостась - объекты с гостиничным сервисом (сервисные апартаменты, или апарт-отели).

«Псевдожилье» застройщики выводят в продажу главным образом для того, чтобы обойти некоторые градостроительные ограничения (критерии реализации таких проектов пока мягче, чем при строительстве традиционного жилья). Будущих покупателей как правило прельщает цена: апартаменты обычно на 15-20% дешевле традиционных квартир за счет оптимизации девелоперами строительной себестоимости. В свою очередь, апарт-отели рассчитаны прежде всего на покупателей – инвесторов, которые приобретают недвижимость для последующей сдачи в аренду.

Отличительная особенность сервисных апартаментов – наличие профессиональной управляющей компании (УК), которая берет на себя не только обслуживание комплекса после его сдачи в эксплуатацию, но также решает все вопросы, связанные с выплатами инвесторам. УК финансово заинтересована в максимизации дохода собственников юнитов. В том числе поэтому в маркетинговых материалах девелоперов помимо определений «апарт-отель» или «сервисные апартаменты» используется также термин «инвест-отель».

комплекс апарт-отелей VALO

«Петербург – столица именно апарт-отелей», - подчеркивает Константин Сторожев, генеральный директор ООО «Вало Сервис» (УК комплекса апарт-отелей VALO). По его словам, Москва занимает лишь второе место по объему предложения сервисных апартаментов; также в «топе» находятся города-миллионники с высоким потенциалом в сфере индустрии гостеприимства – Сочи, Казань, Екатеринбург, Красноярск, Новосибирск, Нижний Новгород.

«Исторически сложилось так, что в именно в Петербурге был открыт первый в России апарт-отель в его классическом понимании, и этот продукт имел большой успех у инвесторов. Это дало другим компаниям возможность создавать аналогичные проекты и иметь такой же стабильный спрос у инвесторов», - отмечает Карина Шальнова, директор RBI PM (входит в Группу RBI, реализующую проект апартаментов STUDIO MOSKOVSKY).

апарт-отель Studio Moskovsky

«В Петербурге девелоперы изначально использовали под строительство апарт-отелей участки, предполагающие точечную застройку. Не было огромных пятен в «сером поясе», как например в Москве, которые бы бросили тень на весь формат данной недвижимости. Таким образом девелоперы изначально стали продвигать свои проекты по большей части как инвестиционный продукт», - вспоминает Андрей Лушников, председатель совета директоров группы компаний «БестЪ» (владеет сетью AVENUE-APART).

По данным консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg, в первой половине 2019 года в Петербурге и области в продаже находилось рекордное количество апартаментов – 11,7 тыс. юнитов. Этот показатель достиг максимума за весь период реализации продукта на рынке, а доля сервисных апартаментов составила 85% (+21% относительно первой половины 2018 года). В 2020 году предложение апартаментов в Петербурге может увеличиться до 18 тыс. юнитов (по сравнению с менее чем 6 тыс. юнитов в конце 2018-го). «Планы застройщиков всего за два года утроить рынок не кажутся нереалистичными. А затем в течение трех лет нас ждет ежегодная прибавка в 3,5 тыс. и более новых сервисных апартаментов», - прогнозирует Андрей Лушников.

AVENUE-APART на Малом

О заинтересованности девелоперов в проектах сервисных апартаментов говорит тот факт, что только в этом году о выходе в сегмент заявили сразу несколько крупных игроков рынка недвижимости, которые до этого работали исключительно с жилым сегментом, подчеркивает Константин Сторожев: «Интерес у представителей строительного рынка к этому сегменту огромный, конкуренция в нише все нарастает».

«То, что Петербург является лидером по предложению сервисных апартаментов, можно объяснить совпадением нескольких факторов, - рассуждает Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой» (возводит комплекс апартаментов NEXT). – Во-первых, наличие свободных земельных участков в привлекательных локациях, на которых по тем или иным причинам невозможно получить документацию для строительства жилья, позволило девелоперам по-другому взглянуть на перспективу развития рынка апартаментов. Во-вторых, Петербург с каждым годом привлекает все больше туристов со всего мира. При этом рынок объектов размещения далек от насыщения, поэтому апартаменты выступают реальной альтернативой гостиницам. Кроме того, Петербург – это крупный деловой и образовательный центр, что создает спрос на качественные объекты для долгосрочной аренды со стороны студентов, сотрудников корпораций, экспатов. В-третьих, сервисные апартаменты – это выгодная инвестиционная история, позволяющая не только сохранить свои сбережения, вложив их в недвижимость, но и получать стабильный рентный доход, делегируя все организационные вопросы оператору комплекса».

комплекс апартаментов NEXT

Приступая к работе в сегменте апарт-отелей, девелоперы имеют дело с двумя типами спроса. С одной стороны, это спрос на приобретение юнитов со стороны покупателей-инвесторов. С другой – спрос на аренду юнитов со стороны «конечных потребителей» продукта, гостей апарт-отеля. При этом зарабатывать можно, обеспечивая удовлетворение как первого, так и второго типа спроса. «Для девелоперов сервисные апартаменты представляют собой симбиоз разных форматов бизнеса, - поясняет Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики и маркетинговых концепций ГК «Пионер» (развивает сеть апарт-отелей YE'S). - В первую очередь, это строительство и продажа апартаментов, во-вторых, арендный бизнес, который становится источником дополнительного дохода». По словам Евгения Межевикина, в сети апарт–отелей YE`S более 80% покупателей приобретают апартаменты для последующей сдачи в аренду через управляющую компанию. «При профессиональном управлении и высоких показателях заполняемости арендный бизнес может быть достаточно привлекательным», - говорит он.

апарт-отель YE'S Marata

Особенность апарт-отелей как продукта состоит в том, что две многочисленные группы потребителей– собственники-инвесторы и постояльцы – имеют во многом противоположные интересы, которые девелоперам и управляющим компаниям приходится учитывать на всех этапах жизни проекта. Эта противоположность может проявляться, например, в подходе к затратам на оснащение юнитов сантехникой, мебелью, бытовой техникой, посудой и т. д.

проект «Дом Одет»
комплексное обустройство апартаментов

«Вполне естественно, что гости хотят получить как можно более богатую «начинку» юнита, заплатив за свое пребывание как можно меньше, а собственники, хотят получать высокие выплаты, но при этом с наименьшими вложениями. Управляющие компании должны обеспечить "золотую середину" – комфорт и желание возвращаться для гостя, но одновременно и оптимальный доход для собственника», - поясняет Юсуп Магомедов, основатель компании «Дом Одет», которая специализируется на обустройстве жилых и коммерческих помещений и работает с петербургскими управляющими компаниями в сфере апарт-отелей разного масштаба. «Красивые картинки из шоу-румов продавать конечно интереснее, однако, когда инвесторы узнают, сколько эта красивая картинка стоит, то могут разочароваться. Профессиональные УК в этом плане все прекрасно понимают», - уверен Юсуп Магомедов.

Как бы там ни было стремительный рост предложения апарт-отелей подкрепляется серьезным спросом: на них постепенно переключают свое внимание частные инвесторы со сравнительно небольшими объемами сбережений (от нескольких сотен тысяч до нескольких миллионов рублей). Эти инвесторы традиционно проявляют высокий интерес к вложениям в недвижимость. Интерес усиливается на фоне шагов по заморозке накопительной части пенсии и увеличению пенсионного возраста, а также массового снижения доходности по вкладам вслед за снижением ключевой ставки ЦБ, замечает Владимир Федоров, заместитель генерального директора ООО «ПУЛКОВО СКАЙ» (реализует проект комплекса сервисных апартаментов STATUS by SALUT!). «Поиском источником пассивного дохода, в том числе после выхода на пенсию, озабочена значительная часть населения, - говорит Владимир Федоров. - Для многих очевидный и понятный основной способ – вложения в недвижимость. А на рынке недвижимости сервисные апартаменты демонстрируют в настоящее время одни из самых привлекательных значений доходности».

аэропорт-отель STATUS by SALUT!

По оценке Екатерины Лисовской, генерального директора отельного оператора PLG (управление инвест-отелями IN2IT, «Про.Молодость»), из 7 тыс. договоров долевого участия, заключаемых в Петербурге ежемесячно, около 1,5 тыс. – сделки с инвестиционными целями. «Это и есть потенциал спроса на сервисную недвижимость», - полагает Екатерина Лисовская, отмечая, что спрос может быть и больше при условии, что сегмент апартаментов продолжит доказывать свою эффективность в конкуренции с традиционными форматами недвижимости. Пока это именно так, утверждает Андрей Лушников: «Уже на этапе строительства апартаменты показывают более высокую доходность, чем квартиры в обычном жилом проекте сопоставимого качества, который строится по соседству. На котловане апартаменты стоят примерно на 15% дешевле аналогичной по характеристикам квартиры. Однако на выходе квадратный метр в апартаментах стоит столько же, сколько в жилье аналогичного класса. В среднем по городу это 140 тыс. рублей (до 200 тыс. за «квадрат» в центре и чуть выше 100 тыс. в «спальнике»). Получается, что стоимость апартаментов за три года строительства вырастает в среднем на 40-50%, тогда как в жилых проектах - на 20-30%. Инвестор остается в прибыли даже в том случае, если приобретает апартаменты в кредит: выплаты с лихвой перекрывают процент по ипотеке».

инвест-отель Про.Молодость

«Доходность классических квартир для долгосрочной аренды падает, сегодня она сопоставима с вложениями в депозиты. Апартаменты же дают возможность зарабатывать от 10% годовых, в зависимости от суммы вложений и качества проекта», - подтверждает Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development (возводит лофт-квартал Docklands). Однако высокая доходность – не единственная причина роста интереса к сервисным апартаментам со стороны частных инвесторов, добавляет Екатерина Запорожченко: «Апарт-отели предложили физическим лицам абсолютно прозрачный и простой способ инвестировать в недвижимость и получать регулярный пассивный доход. При этом инвестор не участвует в поиске и обслуживании арендаторов, все заботы берет на себя управляющая компания. У неё намного больше ресурсов и инструментов, которые позволяют извлечь максимальную прибыть для собственника, в частности, это заключение корпоративных договоров, приём туристических групп и так далее».

лофт-квартал Docklands

«Сервисные апартаменты — это идеальный продукт для инвестиций: он практичен, надежен, ликвиден, - считает Андрей Лушников. – В апартаментах можно жить, их можно сдавать, извлекая доход. Можно купить большой пул апартаментов на котловане, а потом продать поодиночке, если понадобились деньги. Если же есть долгосрочный контракт с арендатором, апартамент можно продать не просто как квадратные метры, а как готовый бизнес, генерирующий денежный поток».

«Мы видим, что инвесторы становятся все более профессиональными, стараются лучше разобраться в проектах, досконально узнают о преимуществах той или иной доходной программы», - делится наблюдениями Константин Сторожев. По его словам, все больше инвесторов четко отличают вложения в квадратные метры или другой вид инвестиций от вхождения в готовый гостиничный бизнес, которым, по сути, являются проекты апартаментов.

Как особенности Петербурга обеспечивают высокую доходность сервисных апартаментов, как эта доходность зависит от выбора модели аренды и пакета оснащения юнита, а также о том, как резкое усиление конкуренции в сегменте повлияет на показатели отдачи от инвестиций, читайте в следующей части гайда РБК.