Новые проекты 2020: что интересного вышло на рынок новостроек и каких новинок ждать осенью?

С января по июль в зоне от Третьего транспортного кольца до МКАД открылись продажи квартир (без апартаментов) в 51 корпусе. При этом на рынок вышло 11 новых проектов, в основном же новые корпуса выходили в рамках уже продающихся ЖК.

Даже карантин не остановил девелоперскую активность. В апреле и мае число новых корпусов было меньше чем в предыдущие месяцы: 4-5 против 6-7 в январе-марте. Зато после снятия режима самоизоляции девелоперы резко ускорились. В июне и июле вышло по 11 новых корпусов.

Основную активность проявляли крупные девелоперы. Много новых корпусов и новых проектов вывела ГК ПИК. Причем сразу три проекта вышли в июле - «Амурский парк», «Красноказарменная 15» и «Большая Очаковская 2». «Донстрой» не выводил на рынок новые ЖК, но активно открывал продажи в новых корпусах старых проектов: «Символ», «Сердце столицы», «Событие», «Огни». «Кортрос» обновил корпусами свои проекты iLove и Headliner, много квартир вышло в продажу от «Инграда».

Подробнее о проектах

 

За первые семь месяцев 2020 года на рынок недвижимости «старой» Москвы вышел 31 проект с квартирами и апартаментами, причем в первом полугодии количество премьер составило 17 новостроек, а в июле – сразу 14. Из всех новинок рынка почти половина (15 проектов) относится к массовому сегменту.

Отдельно отмечу, что в первом полугодии 2020 года мы отмечали снижение динамики выхода новых проектов, однако по совокупной площади жилья они были вдвое больше тех, что стартовали год назад. В июле отрасль стала восстанавливаться, и, на мой взгляд, вполне возможно, что по итогам года показатели достигнут уровня 2019 года. При пессимистичном сценарии (вторая волна пандемии) застройщики могут перенести старт продаж, но после снятия карантина проекты в любом случае выйдут на рынок.

В вышедших в этом году внутри МКАД корпусах нередко предлагались такие цены на старте продаж – правда, чаще за студию, а не за однокомнатную квартиру. Скорее всего, в ближайшие полгода на рынок продолжат выходить корпуса с квартирами дешевле 5-6 млн рублей.

Вот проекты, где цены на старте продаж вписывались в обозначенный вами бюджет:

• Корпуса 25 и 7 в ЖК «Люблинский парк»

На старте продаж цены на студии начинались от 4,1 млн рублей;

• Корпуса 3,4,5,6 в ЖК «Ильменский 17»

На старте продаж цены на студии начинались от 4,8 млн рублей;

• ЖК «Волжский парк»

На старте продаж цены на студии начинались от 4,6 млн рублей;

• ЖК «Светлый мир «Станция «Л»

На старте продаж цены на студии начинались от 3,6 млн рублей;

• Блок 6 в ЖК «Михайловский парк»

На старте продаж цены на студии начинались от 4,9 млн рублей;

• ЖК City Bay

На старте продаж цены на студии начинались от 4,6 млн рублей;

• ЖК «Амурский парк»

На старте продаж цены на студии начинались от 4,9 млн рублей;

• ЖК «Большая Очаковская 2»

На старте продаж цены на студии начинались от 5,6 млн рублей;

• ЖК «Дмитровский парк»

На старте продаж цены на студии начинались от 5 млн рублей;

• ЖК «Н74»

На старте продаж цены на однокомнатные квартиры начинались от 4,8 млн рублей.

В этих проектах и сейчас сохранились квартиры с таким ценником – смотрите актуальные цены в таблице ниже.

Подробнее о проектах

 

На столичном рынке недвижимости ожидается старт продаж в проектах с низким порогом входа. В частности, осенью начнется реализация культурно-образовательного кластера RDD в Новой Москве, возле перспективной станции метро «Ватутинки». Сейчас в проекте открыто бронирование, и стоимость квартир бизнес-класса начинается от 5,5 млн рублей за 35,2 кв. м.

Сегодня в «старой» Москве квартиры стоимостью до 6 млн рублей (студии и однокомнатные лоты) предлагаются в 20 новостройках, в том числе в одном проекте бизнес-класса – премьере рынка City Bay. В Новой Москве в бюджете до 6 млн рублей доступны квартиры в 24 проектах, среди которых два новых проекта бизнес-класса – культурно-образовательный кластер Russian Design District и ЖК homecity.

На протяжении многих лет столичные новостройки демонстрируют стабильный рост цен: стоимость квадратного метра растет в связи с инфляцией, а также из-за внешних факторов. Так, в 2019-2020 годах ценовая динамика была довольно агрессивной в связи с переходом на эскроу-счета, из-за которого выросла себестоимость строительства. Во время пандемии рост цен остановился из-за падения покупательской активности, однако это временное явление. Спрос уже восстанавливается, и вполне вероятно, что стоимость квадратного метра вновь поползет вверх в последующие месяцы, хотя рост и будет менее серьезным, чем до пандемии. Напомню, что каждый раз после кризисов ценовая динамика снова становилась положительной и превосходила докризисные показатели. Дело в том, что потребность в решении жилищного вопроса остается неизменной, спрос на жилье в Москве стабильно высокий, поэтому мы не ожидаем долгосрочной остановки роста цен.

По нашим оценкам, на сегодняшний день в «старой» Москве анонсировано свыше 350 перспективных проектов во всех сегментах рынка, от массового до элитного. Некоторые из них находятся на высокой стадии разработке, и продажи в них откроются уже в обозримом будущем, другие же могут выйти в течение ближайших десяти лет. Отмечу, что сегодня основным земельным резервом для жилищного строительства в столице являются промзоны.

В среднем разработка проекта занимает около 2-3 лет, поэтому актуальные потрясения рынка еще не успели сказаться на характеристиках новостроек. Поворотные изменения произошли гораздо раньше, после кризиса 2014-2015 года, когда застройщики начали конкурировать на уровне идей и строить «на класс выше». Сегодня на рынке мы видим результаты этой тенденции.

Вместе с тем сегодня на рынке актуализировались некоторые веяния, которые могут проявиться в отдельных перспективных проектах. В частности, это наличие в новостройках балконов и лоджий, рост популярности классических планировок с изолированными комнатами, создание многофункциональных дворов и еще более развитой внутренней инфраструктуры, которая не ограничивается базовым набором опций – школой и детским садом.

В последние годы основной объем предложения на столичном рынке новостроек сконцентрирован в ЮВАО: сегодня на юго-востоке реализуется треть квартир массового сегмента. С двукратным отрывом (17%) за ним следует СВАО, далее – ЮАО. Лидирующие позиции ЮВАО обусловлены активным развитием промзон и строительством новой линии метро.

Отмечу, что последние пять лет в столице преобладают проекты комплексного освоения территорий, которые реализуются в основном на месте бывших промышленных зон. В частности, масштабные комплексы бизнес-класса появились на территориях промзон «ЗИЛ» («Зиларт») и «Серп и Молот» («Символ»). В 2015-2016 гг. также стали застраиваться территории на юго-востоке, на Рязанском проспекте.

На сегодняшний день на столичном рынке остался единственный проект эконом-класса – ЖК «Некрасовка», то есть этот класс уже практически ушел с рынка. В целом же массовый сегмент сегодня представлен новостройками комфорт-класса, на которые приходится основной спрос в столице. Нужно понимать, что одним из ключевых критериев классификации жилья являются характеристики площадки – транспортная доступность, уровень инфраструктуры, наличие элементов благоприятного окружения и т. д. Сегодня столичные районы стремительно развиваются, строятся новые станции метро, реорганизуются промзоны, и по мере преображения локаций в них появляются новостройки более высокого класса. На мой взгляд, эконом-класс в Москве уже ушел в прошлое. Однако снижение платежеспособности покупателей может сказаться на оптимизации планировочных решений: как и в прошлые кризисы, застройщики будут стремиться, чтобы бюджет покупки был по карману клиенту. Поэтому не исключено, что вслед за снижением средней площади покупаемой квартиры несколько сократится и средняя площадь реализуемого лота. Однако вряд ли снижение будет заметным: этот показатель последовательно падал после кризиса 2014-2015 гг., и сегодня возможности застройщиков уже весьма ограничены.

Территория, именуемая «ЗИЛ-Юг», будет активно развиваться и застраиваться в ближайшие несколько лет. В локации появятся не только жилые кварталы, но и бизнес-кластер, образовательный центр, парки, скверы, а также все современные ресурсы, соответствующие требованиям жителей к гибким пространствам и удаленному режиму работы.

Полагаю, в данном районе по итогам 2020 года квадратный метр может подорожать на 7-10%, учитывая серьезный рост цен в первом квартале. При негативном сценарии – наступлении второй волны пандемии – застройщики, скорее всего, вновь зафиксируют цены в своих проектах.

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новой Москвы составляет 141,5 тыс. рублей, что на 22% ниже, чем на рынке массового сегмента в старых границах столицы. То есть, даже несмотря на опережающий рост цен на недвижимость, застройщику ТиНАО по-прежнему сохраняют конкурентоспособность перед столичными девелоперами. Не исключено, что этот разрыв продолжит сокращаться, однако вовсе не за счет снижения цен в «старой» Москве, а скорее за счет подорожания новостроек в ТиНАО в связи со стремительным развитием присоединенных территорий.