Представьте, что вы живёте в жилом комплексе, где всё автоматизировано и подстраивается под ваши запросы. Из одного приложения можно заказать ужин, настроить сигнализацию, вызвать клининг или сделать так, чтобы ваши друзья, приходя в гости, могли открывать двери, загадочно посмотрев в камеру. А управляющая всем этим информационная система может заботиться даже об инвестиционной привлекательности. Под катом — пример кейса цифровой компании «Культура», которая уже реализует подобное в России.
От футуризма к реальности
Умные технологии применяются в недвижимости около 50 лет. Когда-то они считались футуристичной игрушкой, а сегодня всё активнее входят в жизнь. Разумеется, цифровизируются премиальные жилые комплексы, потому что для внедрения новых решений дом должен соответствовать современным инженерным и IT-требованиям.
Для умных новостроек частенько разрабатывают эксклюзивные, необычные решения. Представьте, например, что вы можете заехать на машине прямо в свою квартиру на 60-м этаже. Создатели Porsche Design Tower в Майами сделали это реальным: в башне работает запатентованный лифт, поднимающий автомобиль в специальный sky garage. Это помещение отделено от жилой зоны стеклянной перегородкой, чтобы владельцы и гости могли любоваться уникальным авто в любое время суток.
Но прежде чем дорогая недвижимость станет «умной», нужно развивать внутридомовую инфраструктуру в целом. Жители дорогих ЖК не хотят тратить время на дорогу в фитнес-клуб, ресторан или парк — да и в целом на дорогу. Вдобавок немного изменилось восприятие статусности: сейчас стало модным «каршерить» представительские автомобили. Обеспеченные люди постепенно перебираются из пригородных особняков в центр города, где вместо личных спортзалов и спа-салонов у них появились приватные парки, предназначенные только для жителей одного дома.
Благодаря этому подобные комплексы превращаются в своеобразные клубы по интересам. Так, интересующиеся вопросами экологии жители Сиднея заселились в высотку One Central Park. На её стенах растёт 360 видов растений, автоматически увлажняющихся отфильтрованной водой, а внутри есть умная система энергосбережения и собственная тепловая электростанция.
Естественно, покупатели дорогой недвижимости заинтересованы в увеличении её стоимости. Цифровизация может создать задел, благодаря которому премиальная недвижимость сможет прибавлять в цене ещё сильнее. Если на этапе проектирования в здании предусмотрели smart-инфраструктуру, со временем оно будет «умнеть» и развиваться под новые потребности жителя, как электромобили Tesla, а вот цифровизировать обычный жилой комплекс с нуля довольно проблематично: очень дорого и займёт много времени.
Но вернёмся в Россию. Ещё в прошлом году было подсчитано, что только от 50 до 60% российских новостроек премиум-класса можно в той или иной степени назвать умной недвижимостью, а цифровые управляющие компании, такие как «Культура», — это пока ещё больше исключение, чем правило.
Умные технологии
Мы живём в удивительно быстро меняющееся время. Даже с таким консервативным активом, как недвижимость, кардинальные изменения происходят прямо на глазах. Ещё недавно ЖК премиум- и бизнес-класса отличались от прочих только локацией, планировкой квартир, отделкой холлов, наличием паркинга и собственной закрытой и благоустроенной территорией.
Это было удобно, красиво, но похвастаться функциональностью даже такие ЖК не могли. Всё изменилось с приходом технологий цифровой экономики. В наиболее технологичных жилых комплексах по всему миру используется цифровая модель коммуникации между жителями и управляющими компаниями, при этом практически во всех странах предлагаются примерно одинаковые сервисы и модели их предоставления с помощью смартфонов.
К примеру, в 40-этажном ЖК Ten Thousand в Беверли-Хиллз, который называют самым технологичным высотным жилым зданием в США, все жители при заселении получают приложение для контроля и управления температурой, освещением и переключателями в доме, управления доступа в здание гостей и членов семьи, а также сервисами технического и бытового обслуживания, включая роботов для доставки на этажи заказанной еды и мелких покупок.
Основная целевая аудитория для девелоперов сейчас — миллениалы, которые являются самыми активными покупателями жилья. Американская ассоциация застройщиков National Association of Home Builders (NAHB) на своей конференции 2019 года рекомендовала создавать общее цифровое пространство дома ещё на этапе строительства, чтобы покупатели недвижимости не страдали от проблем с совместимостью разных систем.
По мнению ассоциации NAHB, вся IT- и инженерная начинка здания, включая датчики IoT, автоматики регулирования климата, подачи ресурсов и контроля их расходования, должна быть готова в момент сдачи объекта. При этом в зависимости от ценовой категории жилья дом может оснащаться различными экологическими и энергосберегающими системами, такими как солнечные панели, улучшенная теплоизоляция, системы очистки воздуха и т. д., что одновременно повышает комфорт и позволяет экономить ресурсы.
Цифровые технологии делают жильё более привлекательным с точки зрения инвестиций. Американские страховщики, известные своим жёстким подходом к выплатам, уже делают скидки владельцам недвижимости с цифровыми системами контроля протечек и доступа, а также автоматической противопожарной защиты.
Realogy Franchise Group, одно из самых крупных риелторских агентств в мире, во время показов своих объектов демонстрирует покупателям возможности их цифровых систем. Говорят, что это помогает продавать объекты быстрее и дороже. Да и покупатели остаются довольны, так как видят, за что платят большие деньги.
В нашей стране характеристики дорогого жилья и запросы покупателей тоже меняются. Россияне начали обращать внимание на автоматизированное управление освещением, питанием розеток и температурой помещения. Их привлекают системы для предотвращения протечек и управления сигнализацией.
Покупатели интересуются интеграцией IoT-устройств и бытовой техники, системами управления доступом, видеонаблюдением со смартфона, автоматизированным учётом утёкшей воды. Им нравится общаться с управляющей компанией в чатах и пользоваться услугами местных заведений — и чтобы всё это было в одном приложении.
В обзоре РБК говорится, что интерес к умным системам проявляют порядка 47% российских покупателей жилья, а 32% уже готовы за них платить. Как считает издание, можно говорить о тренде спроса на умную начинку в наиболее платёжеспособных сегментах недвижимости. Многие из них, воодушевлённые цифровыми возможностями здания, продолжают развивать её на уровне квартиры — управлять бытовыми приборами через голосового помощника «Алису», через смартфон или умную колонку, по команде регулировать освещение и температуру в помещениях.
Комплексный подход
Мы рассказали о международных и российских кейсах цифровизации систем жилого здания и квартиры. Однако даже этого не всегда бывает достаточно. В идеале автоматизировано должно быть вообще всё, включая управляющую компанию и бытовую рутину. Ведь как ни крути, а самый ценный ресурс — это время.
Следуя данному тренду, компания «Культура» интегрировала все сервисы в одну информационную систему. Единая программно-аппаратная платформа включает в себя функции комплексного мониторинга и управления инженерно-техническими системами жилого комплекса, диспетчеризации задач и их контроля внутри управляющей компании, функции взаимодействия с жителями, а также CRM-системы.
Система постоянно отслеживает состояние здания и окружения, реагирует на запросы клиентов, а иногда и предвосхищает их. Это позволяет владельцу квартиры попасть к себе домой, не нажав по пути ни одной кнопки, поскольку все двери дома его «узнают», а лифт осведомлён о номере его этажа. Вся информация считывается из BLE-метки, установленной в смартфоне владельца.
Поддержкой системы занимаются инженеры, технические сотрудники, эксперты по работе с клиентами, а также IT-специалисты, команда интернет-маркетологов, функционирует своя digital-лаборатория. Благодаря им система консолидирует управление инженерным оборудованием, эквайринг, управление пользовательским опытом жителей, возможности персонализации для жителей и т. д. Чем выше уровень инженерно-технического оснащения здания, тем интереснее и сложнее сценарии использования.
Как всё это работает? В «Культуре» все системы управления интегрированы с централизованной платформой по сетевой технологии, разработан набор интерфейсов для всех участников: приложение для жителей, службы мониторинга и инженеров, предусмотрена автоматическая обработка заявок (например, заказ пропуска на паркинг), а также уберизировано выполнение заданий.
Данная платформа позволяет контролировать любую интегрированную систему или устройство в пределах системы, с локальных и удалённых рабочих мест, независимо от размера объекта. В платформу может быть добавлена поддержка любых дополнительных протоколов обмена данными, позволяющих подключить специализированные системы различных типов и производителей.
Такой подход позволяет повысить эффективность инженерных систем и систем безопасности, сократить издержки, консолидировать все процессы функционирования жилого комплекса, конфигурировать цифровую инфраструктуру под запросы пользователей, оперативно адаптировать сервисы.
Специальное мобильное приложение позволяет управлять квартирой, всеми сервисами жилого комплекса, взаимодействовать с управляющей компанией без личного присутствия, а также делать покупки и осуществлять платежи.
Что дальше
Умная начинка здания и программное обеспечение вокруг неё — это следующее поколение технологий в недвижимости и новый этап в развитии городского пространства. Сегодня полностью реализовать потенциал таких систем можно лишь в новостройках бизнес- и премиум-класса, в которых застройщик заранее предусмотрел всё необходимое «железо» и запартнёрился с цифровой управляющей компанией ещё до ввода объекта в эксплуатацию. Впрочем, появление таких систем в домах других классов — только вопрос времени.
Комментарии 1
Только полноправные пользователи могут оставлять комментарии. Войдите, пожалуйста.