Kurz gesagt: Jede Firma ist verpflichtet, das beauftragte Werk mangelfrei abzuliefern. Erst mit der Abnahme muss der Bauherr als Auftraggeber die Leistung voll bezahlen. Davor kann das Unternehmen nur in Ausnahmefällen eine Vergütung fordern. Im Baurecht wird meist nach Baufortschritt auf der Grundlage der Makler- und Bauträgerverordnung abgerechnet. Die Bauabnahme ist dabei ein förmlicher Begriff des Baurechts. Sie ist mit weitreichenden Konsequenzen verbunden und birgt sowohl für den Unternehmer als auch für den Auftraggeber erhebliche Risiken.
Mit der Bauabnahme erklärt sich der Auftraggeber mit der Leistung des Handwerkers einverstanden. Er bringt zum Ausdruck, dass er die erbrachten Leistungen des Unternehmers geprüft hat und als vertragsgerecht anerkennt. Die Abnahme kann durch ausdrückliche Erklärung erfolgen, indem beide Parteien das Bauwerk besichtigen und übereinstimmen, dass die Leistungen vertragsgemäß erbracht wurden. Das Ergebnis dokumentieren die Vertragsparteien in einem Abnahmeprotokoll.
Die Abnahme erfolgt ebenso, wenn der Unternehmer den Auftrageber über die Fertigstellung des Objekts schriftlich informiert und dieser binnen zwölf Werktagen die Abnahme nicht verweigert. Um eine sogenannte fiktive Abnahme handelt es sich, wenn der Bauherr in das Haus einzieht. In diesem Fall fehlt es an einer förmlichen Bauabnahme. Die Abnahme gilt dann aber bereits nach sechs Werktagen als rechtskräftig. Durch vorschnelles Handeln riskiert der Auftraggeber, dass er Gewährleistungsansprüche nicht mehr geltend machen kann. Um mögliche Mängel am Bau rechtzeitig zu erkennen, sollte also in jedem Fall eine förmliche Bauabnahme erfolgen.
Mit der Bauabnahme hat der Handwerker seine Vergütung verdient. Er kann seinen Lohn einfordern. Außerdem beginnt mit ihr die Gewährleistungsfrist. Entscheidend ist vor allem, dass bei auftretenden Mängeln die Beweislast auf den Bauherrn übergeht. Das heißt: Er muss beweisen, das sein Haus Mängel aufweist. Bis zur Bauabnahme ist der Unternehmer als Auftragnehmer beweispflichtig, dass das von ihm erbrachte Werk fehlerfrei ist. Vor dieser Abnahme hat der Auftraggeber Anspruch auf eine sachgerechte Nachbesserung und – falls diese keinen hinreichend sicheren Erfolg verspricht – Anspruch auf die Neuherstellung einer mangelhaften Leistung. Wenn zum Beispiel ein Fenster nicht richtig schließt und eine Reparatur den Mangel nicht beseitigen würde, muss die Firma ein neues Fenster einbauen.
Im Idealfall erfolgt bei der Fertigstellung eines Teilgewerkes eine Zwischenabnahme. Dann lassen sich eventuelle Mängel leicht und direkt erkennen und werden nicht überbaut. Die Abnahme erfolgt bei einer gemeinsamen Begehung von Bauherr, Bauleiter und einem unterschriftsberechtigten Beauftragten des Bauunternehmers. Idealerweise lässt sich ein Bauherr durch einen Sachverständigen oder eine fachkundige Person seines Vertrauens unterstützen.
Am besten prüft der Bauherr schon vor dem Termin der Abnahme allein und ganz in Ruhe jedes Gewerk im Detail. Dabei geht es nicht nur um sichtbare Mängel, sondern auch um die Funktionstüchtigkeit der Bauteile und der haustechnischen Anlagen: Schließen Fenster und Türen dicht? Funktioniert die Heizung? Fließt das Brauchwasser ordentlich ab?
Bei der späteren eigentlichen Begehung mit dem Unternehmer wird ein schriftliches Protokoll angefertigt. Hier wird alles aufgenommen, was Anlass zur Beanstandung gibt oder nachgebessert werden muss. Mündliche Zusicherungen sind zwar theoretisch auch bindend. Darauf allein sollte man sich jedoch nicht verlassen. Vorbehalte, die das Protokoll nicht enthält, können später nicht mehr geltend gemacht werden.
